מהי התחדשות עירונית והאם היא מחייבת עורך דין?
כאשר עיר או מועצה אזורית רוצות להרשים בהישגיהן, הן מדברות על מגמת ההתחדשות העירונית שהתבצעה, מבוצעת או עתידה להתבצע בשטחן. במסגרת אותה התחדשות עירונית נוצרות יוזמות בניה רבות ומוקמים פרויקטי בניה חדשים, כך שברור שהתחדשות עירונית היא אחת מאותן באזז וורדס שתורמות לתדמית הלוקאלית. אבל האם הכל כל כך ורוד באמת? האם בתוך כל האופטימיות והמלל האסרטיבי הזה לא מסתתרים קוצים קטנים ודוקרניים, שעלולים לפגוע בכם, דיירי הבניין התמימים שאינם מודעים להם? ובכן, לא הכל ורוד בממלכת ההתחדשות עירונית, וזוהי בדיוק הסיבה לכך שכדאי שתעזרו בשירותיו של עורך דין המתמחה בתחום לאורך כל התהליך, או, לכל הפחות, תתייעצו איתו ותשמעו מה יש לו לומר, לפני שאתם מחליטים לקפוץ ראש לתוך פרויקט כזה.
מהי התחדשות עירונית ובאילו דרכים היא באה לביטוי?
“התחדשות עירונית” הינה הכינוי הכולל לתהליכים בהם אזורים עירוניים הנחשבים כ”נחשלים” ו”מדורדרים” על פי קריטריונים כלשהם משתקמים ושבים ליטול חלק ברקמה העירונית הפעילה הסובבת אותם. ישנן מספר דרכים אפשריות בהן עשוי להתבצע תהליך מסוג זה. לפעמים, הוא עשוי לקרות בטבעיות, כאשר שכונה מזקינה ומתדרדרת, ובמקום הדיירים שהולכים לעולמם או פורשים לבתי אבות, מוזרם לשכונה דם חדש וצעיר בדמותם של רווקות ורווקים צעירים או משפחות צעירות, שמחירי הדירות הנמוכים באזור קוסמים להם. התקבצותן של מספר משפחות כאלה בשכונה ייצר לחץ מספיק מצידן לשיפורה, להרחבת תשתיות החינוך הקיימות, להרחבת הדיור וליצירת אזורים ההולמים את צרכיהן של משפחות צעירות ואת תחומי העניין שלהם. תוך מספר שנים הופכת שכונה כזו מקשישה ומדורדרת לפנינה עירונית טרנדית. דרך נוספת לפתיחת תהליך התחדשות עירונית באזור או בשכונה מסוימים היא התעניינותם של יזמים. במקרים כאלה, מזהה יזם את פוטנציאל הקרקע הבלתי מנוצל הטמון בשכונה (בניה מפוזרת ונמוכה), ובמחירים הנמוכים הנדרשים (שכונה בעלת תדמית גרועה, זוכרים?) הוא רוכש בית אחד או יותר בשכונה, מוציא היתרי בניה, ותחת בית חד קומתי רעוע, הוא בונה בניין, שלא רק מחזיר את ההשקעה הראשונית, אלא גם בזכות מכירת הדירות, מותיר רווח נאה בכיסו של היזם חד האבחנה ומרחיק הראות. הדרך השלישית בה מתחילים גלגלי תהליך כזה לנו, היא מלמעלה”, מהעירייה או מהרשות המקומית אשר בתחומה נמצא האזור הכושל. משרד השיכון, בשיתוף עם הרשויות המקומיות, מפעילים את הפרויקט המרכזי בתחום, כשהמטרה, בשורה התחתונה, היא להגדיל את מספר יחידות הדיור הקיימות על השטח. כמובן, שלשם כך, נדרשים גם שיפור התשתיות העירוניות והתאמתן לנפח הדיור החדש, הגברת נגישותו על ידי סלילת דרכים וכבישים חדשים, הגדלת מספר מקומות החניה באזור ופעולות נוספות, שאף הן הופכות שכונה ישנה וכושלת לשכונה אופנתית ונחשקת.
שיטת התחדשות עירונית זו מעודדת את היזמים והקבלנים החפצים להיכנס לפרויקט באמצעות שינויים המוכנסים בתב”עות (תוכניות בניין עיר) הלוקאליות, ומתן פטורים, הקלות ותוספות של זכויות בניה, שאמורים לפתות אותם. פרויקט ההתחדשות העירונית היזום על ידי הממסד מוכר כיום ופועל בשני מסלולים – מסלול הפינוי-בינוי ומסלול העיבוי, אשר שניהם כלולים כיום תחת השם הידוע “תמ”א 38”. וכאן, בעצם מתחיל הצורך שלכם, הדיירים, בליווי של עורך דין המתמחה בתחום, כדוגמת משרד עורכי הדין חג’ג’, בוכניק, ויינשטיין ושות’.
רגע, אבל עד עכשיו הסברנו עד כמה התחדשות עירונית (גם דרך תמ”א 38) היא טובה ומקדמת, לשם מה אתם צריכים עורך דין?
כפי שכבר בוודאי הבנתם עד כאן, לכל צד בסיפור התמ”א יש אינטרס משלו – העירייה – רוצה להגדיל את מספר התושבים הגרים בה ולשפר את חזות העיר על מנת למשוך תושבים נוספים וצעירים. הקבלן והיזם מרוויחים כאן רווח כלכלי נאה ממכירת הדירות הנותרות – לאחר שכל אחד מהדיירים שגרו בבניין שנהרס או שופץ קיבל דירה חדשה, עדיין נותרות בידיהם מספר דירות שנמכרות במחיר של דירה חדשה. ואתם מה? מי מגן על האינטרסים שלכם? מי בוחן שהחוזה שעורך הדין של היזם/קבלן ניסח הוא נכון והוגן עבורכם? מי שומר על הגב שלכם מול הרשות המקומית והיזמים, שכל אחד מהם מצויד בארסנל עורכי הדין הכי כבדים, מנוסים ומקצועיים שידם משגת (והיא משגת, אתם יכולים להאמין לנו!). מי מבטיח לכם, שכשהקבלן מבטיח (כן, בחוזה, בכתב, על הנייר) שתקבלו את הדירה החדשה שלכם בתום תהליך הפינוי-בינוי, או ש”אתר הבניה” בו אתם גרים במהלך פרויקט העיבוי יסתיים במועד הנקוב, זה אכן יקרה?
אכן, התחדשות עירונית ופרויקטי תמ”א 38 הם אכן יוזמה מבורכת, אבל כשאתם נכנסים לתוכם ללא עורך דין מקצועי המייצג אתכם, אתם פשוט מטרה נייחת לחוסר מזל, יד הגורל ואפילו לתרמיות מכוונות מצד אנשי מקצוע מתחומים מסוימים, שאף הם ישמחו לגזור קופון על חשבונכם!
עורכי הדין במשרד עורכי הדין חג’ג’, בוכניק, ויינשטיין ושות’ מצוידים בידע ובניסיון רבים בתחום וישמחו לייעץ לכם וללוות אתכם לאורכו של פרויקט התחדשות עירונית. זוהי הדרך היחידה בה תוכלו לוודא, כי מהפרויקט הזה, אתם לא תצאו בשן ועין!