משרד חג’ג’ בוכניק – עורכי דין להתחדשות עירונית
מבט עדכני במפת ההתחדשות העירונית ברחבי הארץ מגלה חסמים ותקיעות רבה, לא פעם בגלל התנהלות לא נכונה דווקא של הדיירים. מה ניתן ללמוד מכך וכיצד אפשר להתקדם? קראו את המאמר ותבינו.
בכל פעם שמתפרסמת כתבה על פרויקט התחדשות עירונית מוצלח שיצא לדרכו, נזכרים מיד באלפי הפרויקטים שעדיין תקועים בדרך בגלל סיבות שונות. ההתחדשות העירונית הפכה בשנים האחרונות למעין מנטרה של ועד בית באסיפות הדיירים כדי להמריץ אותם לחלום, ולהגשים חלום, על בניין משופר שעובר השבחה, לטובת כולם. תמ”א 38 הביאה איתה לא רק תקוות לדיירים בבניינים שונים, אלא גם תקוות התעשרות של יזמי ואנשי מקצוע אשר התחברו כדי להציע מיזמי התחדשות עירונית לוועדי בתים, מבלי שיהיה להם הניסיון הנדרש והידע שנחוץ לכל מי שעוסק בכך.
כך, נוצרו לא מעט עיכובים ובעיות ואנשים רבים הגיעו לבתי המשפט בניסיון לפתור את התסבוכות שיצרו בעלי כוונות טובות יותר ופחות. למותר לציין שרבות מהבעיות היו נפתרות אילו היו נעזרים בליווי משפטי נכון ומקצועי של עורכי דין להתחדשות עירונית, אשר מנוסים בכל השלבים של התהליך ויודעים בדיוק כיצד להתמודד עם הרשויות ועם בעיות שעלולות להתעורר. בכל מקרה, מוטב מאוחר מאשר בכלל לא. אם נתקלתם בבעיה בהליך יישום מיזם ההתחדשות העירונית בבניינכם, מומלץ ליצור קשר עם עורכי הדין שמתמחים בכך ויוכלו להתיר את הסבך.
מה זאת התחדשות עירונית?
תכניות ההתחדשות העירונית שאנחנו שומעים עליהן בשנים האחרונות נולדו כתוצאה מחשיבה ממשלתית על כך שהגיע הזמן לחדש מתחמים ישנים בשכונות ברחבי הארץ, בכמה שפחות עלויות לדיירים וכמה שיותר רווח לקבלנים שייקחו זאת על עצמם. הסיבה לכך פשוטה. לפני שנות השמונים לא היו תקנים בארץ לבנייה שמחזקת את המבנים ומגנה עליהם מפני רעידות אדמה, כמו גם מפני הסכנות הביטחוניות שמחייבות בניית ממ”דים וחדרים ממוגנים.
בשלב זה הבינו בממשלה שניתן להקל על דיירים ולאפשר להם לחזק את בתיהם, ובד בבד גם לחסוך מהם עלויות יקרות. כך נולדה תמ”א 38. תהליך זה אמור להיות בעל הקלות רבות יותר מאשר בנייה מהיסוד, גם בהליכים הבירוקרטיים בוועדות התכנון השונות וברשויות, ולכן בדיוק כמו מיזמי בנייה אחרים נדרש ליווי משפטי של עורכי דין שיוודאו שהכל מעוגן בחוזים נכונים וצודקים לכל הצדדים.
מהן מטרות ההתחדשות העירונית?
- למגן בניינים ישנים שאינם ממוגנים נגד רעידות אדמה וסכנות ביטחוניות.
- לחדש מתחמים ושכונות מצוקה של שכבות חלשות אשר העירייה אינה מחדשת ומשקיעה בהם בעצמה. כך העלויות נופלות על כתפי הקבלנים בעיקר, במקומות שבהם זה רווחי וכדאי, והדיירים מקבלים בניינים חדשים עם שטחים ציבוריים מחודשים ומתקנים שנחוצים להם (כגון מעלית, מרפסות חיצוניות וכד’). .
- השבחת הנכס והשכונה מסייעת לדיירים ומאפשרת להם למכור או להוריש נכס בעל ערך. כמו כן, חידוש הבניינים מושך תושבים חזקים ואוכלוסייה איכותית וגם מעלה את ערך הדירות באזור, מה שמאפשר לעירייה להפנות לשם משאבים ולסווג שכונות אלן כאזורים חזקים ומועדפים.
- לאפשר ליזמים ולקבלנים לקצר הליכים בבניית מיזמים חדשים ורווחיים להם, בכמה אפיקים של התחדשות עירונית, בין היתר באמצעות הקלות שהממשלה מעניקה.
באיזה שלב נמצאים כיום פרויקטים של התחדשות עירונית?
מרגע שיצאה ההתחדשות העירונית לדרך, הבינו יזמים רבים שאפשר לבנות בקלות יחסית בזכות ההקלות שהממשלה העניקה לקבלנים וליזמים. אלא שהפרויקטים האלה, שנכללים במסגרת מה שמכונה תמ”א 38, הם פרויקטים מורכבים וחשובים מכדי שאפשר יהיה להפקיר אותם בידי יזמים שאינם מנוסים דיים ואינם מבינים בכך.
יש סיבות רבות לכך שפרויקטים רבים אינם מתקדמים במהירות שציפו לה, והתושבים מתוסכלים מהעיכובים ורבים מהם אף מרימים ידיים, או דורשים מהקבלנים ומהיזמים לשחרר אותם מהחוזים שחתמו בעבר כדי לא להתענות עוד, או כדי לעבור ליזמים נמרצים ומעשיים יותר. כך קורה שמיזמים רבים פשוט לא התממשו והתכנית הגדולה של הממשלה נשארה בעיקרה על הנייר.
מדוע נתקעים פרויקטים רבים?
- התקשרות חוזית ומשפטית שגויה – לא פעם שומעים על דיירים ובניינים שהתקשרו עם יזמים וקבלנים שלא עשו את עבודתם כראוי, ובגלל זה אינם יכולים להתקדם בפרויקטים. הדבר נובע לא פעם מסיבוכים משפטיים, כגון טיפול לקוי בהתנגדויות המוגשות מצד תושבים, שכנים והרשויות. משכך רבים מהמיזמים נתקעו עוד בשלב החוזים וקבלת החתימות והסכמת הדיירים. כמו כן, כאשר לא מגבילים ותוחמים בזמן את החוזה כדי להבטיח שהעבודות יסתיימו במסגרת זמן סביר, מגיעים למצב שבו במשך שנים לא יכולים לעשות דבר עד שבית המשפט ישתכנע שאכן אין תקווה עוד למיזם בידיים הנוכחיות.
- טיפול רשלני בבירוקרטיה בוועדות התכנון השונות ומול הרשויות – בנייה חייבת לעבור תהליכי רישוי והיתר נכונים גם כאשר מדובר בהתחדשות עירונית, שנעשית על בסיס בניינים קיימים או מתחמים שבהם כבר יש שכונות. ללא ליווי משפטי וניהול השלבים הבירוקרטיים בידי אנשי מקצוע מתאימים, אי אפשר למעשה להתקדם נכון. חובה לתת לעורכי דין להתחדשות עירונית לנהל הליך שכזה על מנת למנוע טעויות, שיתקעו את ועדי הבתים בהליכים משפטיים בלתי נגמרים.
- התקשרות לא נכונה עם קבלנים ויזמים לביצוע מיזם שאינו מתאים לבניין – תופתעו לגלות שישנם כמה אפיקים של יישום התחדשות עירונית. חלקם במימון הדיירים וחלקם לא. לפעמים קורה שהדיירים אינם מודעים לכל האפשרויות העומדות בפניהם ועד כמה הם יכולים לחסוך בעלויות, וזאת רק משום שהתקשרו עם היזמים והקבלנים הלא נכונים, אלה שלא יכולים להציע להם מיזמים רווחיים באמת שיוכלו להתאים להם. זה קורה גם כאשר נעשית התקשרות עם חברות שאין להן איתנות פיננסית והתוצאה היא קריסה כלכלית וירידה לטמיון של זמן וכסף שכבר הושקעו במיזמים. לכן חשוב ללוות את התהליך בייעוץ משפטי שמאתר את הקבלנים הנכונים לכם מבלי לחשוש מהתוצאות הקשות.